各市（县）、区住房城乡建设局，各相关单位：

为进一步规范物业服务行为，提升物业服务水平，营造良好的行业环境，按照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市居民委员会组织法》《江苏省物业管理条例》《无锡市物业管理条例》《江苏省物业服务质量提升行动实施方案》等要求，在前期探索试行企业主导“忠信制”物业服务模式的基础上，在全市范围内开展业主参与“共信制”物业服务模式试点工作，现有关事项通知如下：

一、“共信制”的释义和试点目标

1、释义：以共治共享、诚信履约为理念，以共同信任、共同决策、共同监督为核心，以项目专户独立核算、预算决算闭环管理、服务信息全面公开、多方主体共同评价为运行支撑，着力实现物业资金业主共有、服务过程全程透明、权责利益多方共享的物业服务模式。

2、试点目标：聚焦当前物业服务中服务信息不透明、资金管理不规范、业主参与不充分、企业履约不到位、矛盾纠纷化解难等突出问题，加快构建信任共建、责任共担、利益共享、阳光透明的物业服务格局，重塑业主与物业服务企业互信、合作、共赢的关系。全面推行“8+N”管理措施，健全业主广泛参与、多方协同共治的治理机制；强化“线上+线下”全渠道公开公示，切实保障业主知情权、参与权、表达权、监督权；建立项目独立核算和预算管控机制，规范物业项目资金使用与监管，提升资金使用效益；强化信用约束与履约监督，推动物业服务企业诚信经营、质价相符；打造可复制、可推广“共信制”物业服务样板，以预算制核心模式创新推动全市物业管理提质升级。

二、试点范围

各市（县）区选择不少于一个住宅小区进行试点，优先选择业主意愿高、资金有保障、已组建业主委员会或者物业管理委员会的住宅小区，原则上试点住宅小区应分属不同物业服务企业。

三、工作原则

1、专户专管、独立核算

严格执行一项目一账户，物业服务费、公共收益等全部资金纳入项目专户统一管理、独立建账、独立核算，资金专款专用，严禁挤占、挪用、截留，确保每一笔支出可查询、可核对、可追溯。

2、预算先行、闭环管理

坚持先编预算、再执行、后决算，年初完成年度服务预算的编制与公开，年中严格按预算执行，超预算支出必须征求业主意见或经授权审核公示，年末据实决算、公开审计，形成“预算—执行—监督—决算—评价”全闭环管理。

3、全程公开、阳光透明

依托信息管理系统，全面推行“线上+线下”同步公示，服务标准、收费项目、预算决算、预算调整、资金收支、人员配置、维保记录、评价结果等一律常态化公开，主动接受业主查询与社会监督，做到管理透明、过程透明、结果透明。

4、诚信履约、质价相符

物业服务企业按约定标准提供服务、按规范提取酬金，建立服务评价与收费标准、酬金比例挂钩的动态调整机制，实现服务质量与收费水平优质优价、质价匹配。

5、规范运行、风险可控

严格按照法律法规与政策要求实施，规范财务凭证、支出审核、审计监督、档案留存等操作流程，重点防范资金管理混乱、服务质量缩水、矛盾问题激化等风险，确保试点平稳推进、长效运行。

四、实施步骤

1、项目确定（4月30日前）

各市（县）区物业行政主管部门对辖区内住宅小区全面摸排，筛选形成候选小区清单。

各市（县）区物业行政主管部门会同街道（镇）物业管理机构，深入候选小区开展“共信制”政策宣讲、试点解读、沟通答疑，明确模式核心要求、运行机制与实施优势。

符合条件的小区，经征求业主意见后将原有的“包干制”模式调整为“共信制”模式，由业主委员会（物业管理委员会）提交试点申请，经街道（镇）物业管理机构初审后，报各市（县）区物业行政主管部门备案确定正式试点名单。

2、组织实施（8月31日前）

依法决策与协议签订：由属地社区或业主委员会（物业管理委员会）依法组织业主表决，确定按照“共信制”续聘或选聘物业服务企业；按“共信制”要求签订专项物业服务协议，明确服务内容、预算编制、预算调整、经费使用、酬金比例、公开公示、评价监督等核心条款。

资金与财务规范建设：物业服务企业开立物业服务资金专户，建立独立会计账套，实行专款专用、独立核算，确保账户为项目经费收支唯一账户。

预算编制与业主确认：结合小区实际编制物业服务方案与年度开放式收支预算，经业主大会表决通过后公开公示，接受全体业主监督。

信息化系统对接上线：搭建或接入信息管理系统，完成预算管理、资金收支、信息公示、评价监督等功能适配，实现线上可查、可监、可溯。

试点正式运行：严格按照“共信制”模式与预算约定提供服务；预算内费用从专户依约列支；超预算支出须征求业主意见或经授权业主委员会（物业管理委员会）审核公示后方可使用；新增服务项目或客观原因导致成本普遍增加的，应当调整预算；所有支出凭证齐全、账实相符。

3、指导提升（10月31日前）

由市、市（县）区物业行政主管部门牵头，联合街道（镇）物业管理机构、社区及物业领域专家，对试点项目开展全覆盖调研督导，重点核查预算编制与执行的刚性、资金使用规范性、信息系统落地实效、公开公示落实情况。现场梳理堵点、难点，及时纠偏整改，优化“共信制”运行流程，完善预算管理、专户使用、多方监督等关键环节，确保试点规范高效推进。

4、评估总结（12月31日前）

市物业行政主管部门统一制定试点综合评估标准，围绕专户管理、预算执行、信息公开、多方评价、业主满意度等维度开展评估。

各市（县）区物业行政主管部门组织对项目试点成效依标准进行综合评估，形成评估报告，上报市物业行政主管部门。

市级层面全面梳理“共信制”成熟经验、典型做法、制度模板，形成可复制、可推广的操作体系，按计划在全市范围内逐步扩大推广。

五、工作要求

1、强化组织领导。市物业行政主管部门统筹全市试点工作，制定试点指引等配套文件；各市（县）区物业行政主管部门负责指导辖区内试点工作的组织实施，推动“共信制”项目试点落地；街道（镇）物业管理机构牵头申报审核、疑问解答，具体负责试点推进工作；社区依法配合做好试点相关工作。

2、规范实施路径。各试点项目紧扣专户独立核算、预算闭环管理核心要求，规范落实预算编制、业主审议、执行管控、调整审批、年度决算全流程操作。全面推进专户管理、系统对接、信息上传，鼓励依托我市业主共有资金管理规定，实现资金透明、收支可查、全程可溯，保障“共信制”模式规范运行。

3、加强过程监督。全面解读预算制统领收支、信息化保障透明的试点逻辑，提升业主在预算编制、执行监督、评价表决中的参与度。试点小区专户绑定智慧化管理平台，鼓励成立由社区“两委”、党员骨干、业主代表组成的监督小组，强化服务履约、资金使用、成本管控常态化监督。

4、严格评价监管。将预算管理、专户运行、信息公开、业主评价作为试点评估核心指标，纳入对试点成效的评定和对物业服务企业的信用评价。同步建立多方评价结果运用机制，评价结果与物业服务企业酬金支付、预算调整、合同续聘等直接挂钩。

附件1 无锡市“共信制”物业服务模式试点工作指引（试行）.docx

附件2 “共信制”物业服务专项协议模板（试行）.docx

 

无锡市住房和城乡建设局

2026年3月27日