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对市政协十五届一次会议第151094号提案的答复函

时间:2022-08-26 16:58      浏览次数:       来源: 无锡市住建局      字号:[ ]

信息索引号 014006569/2022-00187 发文日期 2022-08-26 公开日期 2022-08-26
文件编号 锡建办函〔2022〕118号 公开时限 长期公开
发布机构 无锡市住建局 公开形式 网站、文件、政府公报
公开方式 主动公开 公开范围 面向社会
有效期 长期 公开程序 部门编制,经办公室审核后公开
主题 城乡建设、环境保护--城乡建设(含住房) 体裁
关键词 城市, 建设, 建筑 文件下载
内容概述 对市政协十五届一次会议第151094号提案的答复函

孙明委员:

  您提出的《提升业主委员会建设水平,推进基层社会治理现代化》提案收悉。现答复如下:

  当前,随着社会的快速发展,小区治理问题越来越被社会各界关注,其中业主组织建设又成了基层治理体系和治理能力现代化建设的重要一环。虽然业主参与小区治理的需求和要求都越来越高,但从实际运行情况看,业主委员会能正常运转的较少,能较好发挥作用的更是凤毛麟角。大多小区由于入住率不高、参与度不高、意见难统一、成立过程复杂等原因,业主大会、业主委员会仍难以成立。随着《民法典》的出台,对业主大会、业主委员会成立的条件进行了调整,虽然表决通过的条件有所降低,但实际参与的业主需要达到“双三分之二”以上,间接提高了业主大会、业主委员会成立的难度。为此,我市通过法律政策体系的进一步完善,对业主组织的权利义务、运行机制、管理职责等进行规范。

  一、推动《无锡市物业管理条例》贯彻落实

  《无锡市物业管理条例》2021年进行了修订,于2022年1月1日起施行。《条例》对业主大会业、业主委员会、物业管理委员会的成立、运行和监督等进行了进一步明确。

  一是明确了属地政府职责。街道办事处(镇人民政府)应该配备专职工作人员,负责辖区内业主组织的指导和监督,应当会同县级市、区物业管理行政主管部门建立由社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务人等参与的联系会议制度。明确街道办事处(镇人民政府)要组织、指导业主大会成立和业主委员会选举、换届和物业管理委员会组建,要指导、督促业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责。

  二是明确了主管部门职责。各级物业管理行政主管部门要组织对街道办事处(镇人民政府)物业管理工作人员、社区居(村)民委员会相关人员、业主大会筹备组成员、业主委员会成员、物业管理委员会成员的培训。

  三是明确了业主委员会候选人条件。依据《中华人民共和国民法典》的规定,删除了涉及筹备组成员资格和业主委员会资格的设定条件,明确筹备组中业主成员的推荐办法应该由街道征求全体业主意见后确定,业主委员会成员候选人的资格应当符合法律、法规的规定和业主大会议事规则的约定。

  四是对业主委员会成员的行为进行了规范。明确了不得实施的有关行为,业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)有权责令限期改正或者撤销其决定。

  五是规范业主委员会财务管理制度。明确了业主委员会应当公布工作经费、公共收益的使用情况,并按照规定进行审计,对于拒绝审计的,街道办事处(镇人民政府)可以督促审计。

  六是明确了业主大会、业主委员会依法作出的决定对业主具有法律约束力,业主应当遵守相关决定。

  二、规范业主组织的组建、运行和监督

  积极推动《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》落实,相关配套文件含《小区管理规约》、《小区议事规则》均有示范文本,供属地街道在指导业主大会成立和业主委员会选举、运行过程中使用。因为全国人大法工委明确不得对业主委员会候选人在法律和规范层面上设置条件或者门槛,应该由业主进行充分表决,共同决定。对业主委员会成员的要求可以通过小区议事规则和管理规约进行约定,并由属地街道引导把关,鼓励人大代表、政协委员、党代表、党员干部等参与业主委员会委员的选举,协调推动小区内各类矛盾纠纷的化解。

  为了更好地建立业主组织管理体系,我局已拟定《无锡市物业管理委员会组建运行办法(试行)》,并在征求意见。《办法》对物业管理委员会从组建条件、组建程序、运行规则到监督管理上进行了明确,从操作层面予以细化。一是明确职责边界。《办法》明确了住建部门对物业管理委员会组建运行的指导和培训职能,要求街道具体负责物业管理委员会的组建,并进行监督管理。二是明确成立情形。对成立条件进行细化,明确业主委员会换届改选失败的可以成立物业管理委员会,提出管理缺失的老旧小区也可成立,解决了合同签订的主体问题。三是明确决策规则。制定了日常管理事项应该经半数的物业管理委员会成员同意,涉及公共事项的应该反向征求业主意见等条款。四是明确监管要求。明确任期不超过三年,相关成员不符合资格的应该及时补充,任期内符合条件的应当成立业主大会,选举业主委员会。

  下一步,市区两级住建部门和属地街道还将在《无锡市物业管理委员会组建运行办法(试行)》出台后,积极引导小区业主成立业主委员会、物业管理委员会,并规范运作,发挥在小区治理上的积极作用。

  三、完善党建引领下的矛盾处理机制

  随着社会快速发展,基层治理、物业管理呈现老问题不断、新问题又出的局面,稍有处理不慎,就容易激化矛盾,引发群体事件。在管理中,我们发现,部分小区成立业主大会、业主委员会的目的仅仅是更换物业、谋取私利,甚至出现部分小区业主参与新物业进驻收取利益,物业更换后就卖房走人的情况。为有效化解业主组织管理中的矛盾,需要在多元治理体系建立上进行了探索,要发挥党建引领下的社区居(村)民委员会、物业服务企业协调运行机制,体现基层社区党组织在社区治理中的领导作用,完善共建共治共享的社会治理体系。同时,还要建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等相衔接的多元调处化解机制,加强物业管理矛盾纠纷的调处和化解。

  在建立多元化解矛盾机制的同时,还要进一步推进执法进小区,对老百姓反映的业主组织运行管理的问题,建立沟通解决、跟踪反馈渠道。目前,惠山区长安街道等已进行试点,部分街道还在探索成立矛盾协调处理机构,由街道主要领导挂帅,各分管领导挂钩负责,邀请有经验的退休干部、老党员、派出所民警等参与属地矛盾协调,提前介入,持续跟踪,确保各类问题处理有方法,范围不扩大。

  四、发挥“智慧物业”电子投票系统作用

  建设覆盖物业服务全环节的“智慧物业”管理系统,对涉及物业管理区域的相关数据、管理流程等进行梳理汇总,优化住宅小区全生命周期管理体系。开发电子投票功能,对接无锡市房屋登记中心的房产数据,制定《关于电子投票在维修资金使用中的指导意见》,从试点维修资金使用表决,逐步探索在住宅小区全领域表决中的推广,为业主委员会选举和业主公共事项表决提供更有效更便于监督的决策途径。

  目前,该系统还在做二期开发建设,通过整合管理职能和管理资源,对发挥系统的智慧管理作用进行完善,不断流程梳理,形成流程和资料清单,为系统的全面推广奠定基础。对电子投票系统等进行优化完善,不断开发涉及业主表决的新功能,畅通业主反映问题的新渠道,充分发挥提升“互联网+”对政府服务能力的加成。

  接下来,我局将继续深入贯彻落实《无锡市物业管理条例》,不断完善业主组织组建、运行和管理的政策体系,通过党建引领,强化对业主组织的监管,逐步形成基层治理背景下多元共管的局面,积极融入社会治理大局。

  无锡市住房和城乡建设局

  2022年8月26日

  (联系人:唐雄明;联系电话:81823577)

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