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对市十七届人大一次会议第0281号建议的答复函

时间:2022-08-26 16:58      浏览次数:       来源: 无锡市住建局      字号:[ ]

信息索引号 014006569/2022-00182 发文日期 2022-08-26 公开日期 2022-08-26
文件编号 锡建办函〔2022〕114号 公开时限 长期公开
发布机构 无锡市住建局 公开形式 网站、文件、政府公报
公开方式 主动公开 公开范围 面向社会
有效期 长期 公开程序 部门编制,经办公室审核后公开
主题 城乡建设、环境保护--城乡建设(含住房) 体裁
关键词 城市, 建设, 建筑 文件下载
内容概述 对市十七届人大一次会议第0281号建议的答复函

何云彪代表:

  您提出的《关于高度重视发挥住宅小区物业管理委员会“补位”作用的议案》收悉。现答复如下:

  近年来,随着建设向管理重心的倾斜,小区管理问题越来越受到关注和重视,业主参与小区治理的需求和要求也都越来越高,其中更规范地管理业主自治组织成立、运行成为了基层治理的新课题。

  目前,我市有住宅小区2000多个,由于入住率、参与度、统一意见等因素,业主委员会成立比例还偏低,能良性运转的更是凤毛麟角。随着《民法典》出台,对业主大会、业主委员会成立的条件进行了调整,虽然表决通过的条件有所降低,但实际参与的业主需要达到“双三分之二”以上,间接提高了业主大会、业主委员会成立的难度。为此,我市在业主组织建设上进行了探索,不断规范权利义务、运行机制、管理职责等。

  一、规范业主大会、业主委员会的成立和运行

  《无锡市物业管理条例》2021年进行了修订,于2022年1月1日起施行。《条例》对业主大会业、业主委员会、物业管理委员会的成立、运行和监督等进行了进一步明确。

  一是明确了属地政府职责。街道办事处(镇人民政府)应该配备专职工作人员,负责辖区内业主组织的指导和监督,应当会同县级市、区物业管理行政主管部门建立由社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务人等参与的联系会议制度。明确街道办事处(镇人民政府)要组织、指导业主大会成立和业主委员会选举、换届和物业管理委员会组建,要指导、督促业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责。

  二是明确了主管部门职责。各级物业管理行政主管部门要组织对街道办事处(镇人民政府)物业管理工作人员、社区居(村)民委员会相关人员、业主大会筹备组成员、业主委员会成员、物业管理委员会成员的培训。

  三是明确了业主委员会候选人条件。依据《中华人民共和国民法典》的规定,删除了涉及筹备组成员资格和业主委员会资格的设定条件,明确筹备组中业主成员的推荐办法应该由街道征求全体业主意见后确定,业主委员会成员候选人的资格应当符合法律、法规的规定和业主大会议事规则的约定。

  四是对业主委员会成员的行为进行了规范。明确了不得实施的有关行为,业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)有权责令限期改正或者撤销其决定。

  五是规范业主委员会财务管理制度。明确了业主委员会应当公布工作经费、公共收益的使用情况,并按照规定进行审计,对于拒绝审计的,街道办事处(镇人民政府)可以督促审计。

  六是明确了业主大会、业主委员会依法作出的决定对业主具有法律约束力,业主应当遵守相关决定。

  同时,积极推动《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》落实,相关配套文件含《小区管理规约》、《小区议事规则》均有示范文本,供属地街道在指导业主大会成立和业主委员会选举、运行过程中使用。因为全国人大法工委明确不得对业主委员会候选人在法律和规范层面上设置条件或者门槛,应该由业主进行充分表决,共同决定。对业主委员会成员的要求可以通过小区议事规则和管理规约进行约定,并由属地街道引导把关,鼓励人大代表、政协委员、党代表、党员干部等参与业主委员会委员的选举,协调推动小区内的各类事项和问题的解决。

  二、建立物业管理委员会建立运行体系

  制定《无锡市物业管理委员会组建运行办法(试行)》。《办法》对物业管理委员会从组建条件、组建程序、运行规则到监督管理上进行了明确,从操作层面予以细化,将有助于推动基层指导住宅小区物业管理委员会的成立,并从引导和监督上优化物业管理委员会的运行,减少物业管理委员会与业主委员会之间的转换矛盾,优化物业管理委员对业主自治的有效补充作用。

  一是明确了板块和属地的职责。《办法》明确了住建部门对物业管理委员会组建运行的指导和培训职能,要求街道具体负责物业管理委员会的组建,及时筹备物业管理委员会,组织成员推选,指定主任人选,并对履职情况进行监督管理,属地社区应该予以协助配合。

  二是明确“四种”可以成立的情形。在《市条例》的基础上,对成立条件进行了进一步细化,明确业主委员会换届改选失败的可以成立物业管理委员会,提出已经划分物业管理区域但尚未实施物业管理的既有住宅小区需要推行实施物业管理的可以成立,为老旧小区、拆迁安置房小区实施物业管理解决了合同签订的主体问题。

  三是明确了对组成成员的要求。对不宜作为业主成员的条件进行了条目化梳理,包括兜底条款共十条,减少对小区稳定管理的不利因素,避免出现类似于业主委员会运行过程中出现的问题。对物业管理委员会成员禁止性行为予以明确,其行为损害业主权益的,街道可以根据办法对其资格予以免除。

  四是明确了物业管理委员会的职责。物业管理委员会应当依法履职,协助街道推动业主大会成立和业主委员会选举,配合政府开展执法进小区,组织业主对小区进行管理,签订服务合同,协调小区管理中的矛盾,组织业主征求意见,投票表决,对公共事项进行决策。

  五是明确了小区的决策规则。日常管理事项应该经半数的物业管理委员会成员同意,涉及公共事项的应该反向征求业主意见,专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主明确提出反对意见的,物业管理委员会还应当组织业主召开业主大会进行正向表决。

  六是明确了要发挥党建引领作用。要发挥党建引领下的社区治理作用,鼓励引导业主中的中国共产党党员、人大代表、政协委员等积极参选,成员建议人选名单还应当经街道党组织审定,对已经建立物业管理委员会的要同步推动建立物业管理委员会党组织,真正做到依靠党组织,把握好人选资格,引导好正常运转。

  七是明确了对各方监管要求。物业管理委员会的任期不超过三年,相关成员不符合资格的应该及时补充,任期内符合条件的应当成立业主大会、选举业主委员会,组建、运行所需的公告、公示应按照时间节点在显著位置进行发布,同时,还对不同情形下相关资料、印章的交接予以明确。

  三、完善党建引领下的共建共享共治机制

  按照市域社会治理现代化建设的要求,有政法部门牵头不断完善基层治理体系。在管理中,我们发现,部分小区成立业主大会、业主委员会的目的仅仅是更换物业、谋取私利,甚至出现部分小区业主参与新物业进驻收取利益,物业更换后就卖房走人的情况。为有效化解业主组织管理中的矛盾,需要在多元治理体系建立上进行了探索,要发挥党建引领下的社区居(村)民委员会、物业服务企业协调运行机制,体现基层社区党组织在社区治理中的领导作用,完善共建共治共享的社会治理体系。同时,还要建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等相衔接的多元调处化解机制,加强物业管理矛盾纠纷的调处和化解。

  在建立多元化解矛盾机制的同时,还要进一步推进执法进小区,明确责任清单,在小区内进行公示,畅通老百姓反映问题的渠道。目前,惠山区长安街道等已进行试点,部分街道还在探索成立矛盾协调处理机构,由街道主要领导挂帅,各分管领导挂钩负责,邀请有经验的退休干部、老党员、派出所民警等参与属地矛盾协调,提前介入,持续跟踪,确保各类问题处理有方法,范围不扩大。

  四、建设“智慧物业”管理系统

  开发建设覆盖物业服务全环节的“智慧物业”管理系统,对涉及物业管理区域的相关数据、管理流程等进行梳理汇总,优化住宅小区全生命周期管理体系。开发电子投票功能,对接无锡市房屋登记中心的房产数据,制定《关于电子投票在维修资金使用中的指导意见》,从试点维修资金使用表决,逐步探索在住宅小区全领域表决中的推广,为业主委员会选举和业主公共事项表决提供更有效更便于监督的决策途径。

  目前,该系统还在做二期开发建设,通过整合管理职能和管理资源,对发挥系统的智慧管理作用进行完善,不断流程梳理,形成流程和资料清单,为系统的全面推广奠定基础。对电子投票系统等进行优化完善,不断开发涉及业主表决的新功能,畅通业主反映问题的新渠道,充分发挥提升“互联网+”对政府服务能力的加成。

  下一步,我局将继续深入贯彻落实《无锡市物业管理条例》,制定出台《无锡市物业管理委员会组建运行办法(试行)》及其配套文件,逐步形成相对完善的政策体系。同时组织板块和属地开展政策的宣传贯彻落实,推动政策的落地落实。

  无锡市住房和城乡建设局

  2022年8月26日

  (联系人:唐雄明;联系电话:81823577)

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